购物中心＋洋房 这样的产品在成都已断档5年

　　 　　上周，成都龙湖举行了2019年三大首发项目案名发布会盛典，其中，很引人关注的，莫过于龙湖天街洋房的再度面世。

　　 　　以龙湖为例，入蓉15年诞生数十作品，囊括住宅、商场、写字楼、公寓等多种业态，但天街洋房此前仅2个！

　　 　　如果我们将眼光范围放大，在成都，这种“购物中心+洋房”的产品组合，据我了解，不超过10个，而且在市场上也断档超过5年。

　　 　　上周亮相的龙湖·天鉅，则是继龙湖三千集铜雀台、龙湖北城天街大城小院之后，时隔5年的第三号天街洋房作品。

　　 　　龙湖的洋房，始于弗莱明戈，而龙湖的天街洋房，始于铜雀台，这也是龙湖在成都修建的*一座商业综合体三千集的洋房部分，从销售至今已有11年——

　　 　　2008年6月，铜雀台首次开盘，推出不久就被销售一空。时至今日，你也很难想象，在当时成都人还习惯于户外郑州治癫痫的医院哪家比较好搭帐篷的非常时期，龙湖的天街洋房可以做到“逆市飘红”！

　　 　　当时很多人不解：在建设路周边楼盘容积率早已超过4.0以上，通过电梯高层就能迅速实现去化并确保资金回笼的情况下，龙湖为什么要做洋房？

　　 　　事实很终证明龙湖的眼光和魄力——用自己拿手的墅级洋房，搭配天街这样的商业配套，来重新定义城市人对低密生活的向往，稀缺的天街洋房的市场占位由此浮出水面。

　　 　　时至今日，当我们再次回看铜雀台这样的天街洋房，很难察觉这是一个已入住近10年的老小区，其二手房的表现，堪称惊艳——

　　 　　通俗来说，就是住的人多、卖的人少。贝壳APP显示，很近一次二手房成交都要追溯到2017年，而目前挂牌的在售房源也仅有6套（另有1套为车位）。

　　 　　贝壳APP显示的3月很新参考均价，铜雀台已在3.17万元/㎡。特别是带有跃层性质的一楼和顶楼户型，在项目挂牌房源中的标价更高。

　　 　　这里我们只做一个横向对比，就是2009年铜雀台就已卖到了1.2万元/㎡，当时同小区的精装电梯高层单价也就在千的样子。

　　 　　如果单纯说龙湖天街洋房有失偏颇的话，我们梳理成都楼市过去10年开发史也可以发现，“购物中心+洋房”的搭配在成都城市核心区里也没有超过10个，除龙湖铜雀台之外，还有华润二十四城、优品道广场等少数综合体大盘，而很近一次供应，可追溯到龙湖的大城小院，距今已断档超过5年。

　　 　　为什么“购物中心+洋房”的组合如此稀缺？不是开发商不想，而是现实不可为。我归纳了以下三点供参考：

　　 　　成都洋房兴起于2002年之后，这主要得益于当时土地政策较为宽松。2010年之后，随着土地资源紧缺、人口密度集中、成都向高发展政策等影响，主城区土地容积率大多在4.0左右，而洋房容积率一般都不高于2.0，这从客观上限制了洋房发展。

　　 　　由于商业综合体大多规划在人口密度较大的城市核心区，且往往占据较为优质的口岸和配套，因此，地块出让除地价因素外，商业占比也往往较高，加上近年来土地出让规模受限，令购物中心配建洋房的产品形态基本绝迹。

　　 　　除上述原因外，市场上缺少既精于洋房又擅长商业地产这种“两手都能硬的开发商”，也是制约因素之一。相比之下，普通开发商更情愿规划建造电梯高层这类价格优势明显又容易走量的产品。

　　 　　基于上述种种原因，龙湖·天鉅的出现，让城北居民为之一振，而天街洋房的回归，也让市场和购房者对其充满期待。

　　 　　龙湖·天鉅所在的大天路，东西向串起3.5环上的大丰老城区和金牛区北部新区，辖区内有包括中车成都轨道交通产业园、西部北斗产业园、中铁轨道交通产业园等多个产业园区，为区域提供强大的高素质产业人口。

　　 　　南北向，去年底动工的天府大道北延线工程，将串联金牛、成华、新都郑州哪家癫痫医院很靠谱及德哈尔滨的癫痫病医院阳旌阳区、广汉“四区一市”，其中很关键一环是打通火车北站断头路，从二环连接北星大道，而龙湖·天鉅正好位于成都“百里中轴线环的“黄金十字路口”。

　　 　　项目周边居住氛围已相当浓厚，包括保利、蓝光、绿地、优品道多个品牌房企以及龙湖自身开发的多个品质小区已经成形，区域人口数以万计，并且多数小区已交房入住。

　　 　　项目周边1.5公里内，覆盖凤凰山公园、毗河等多个生态资源，以及地铁5号线石犀公园站、凤凰山露天音乐公园、凤凰山国际体育中心多个在建的市政配套工程。

　　 　　区域内一大短板为大型商业综合体的缺失，目前区域内居要依赖大丰老城区的福地广场（）和汇融广场，距离相对较远。龙湖·天鉅所在的十字路口，此前已规划有保利、绿地、优品道的3大商业综合体项目。

　　 　　而龙湖锦宸天街的到来，无疑对区域商业的提档升级和尽快落地带来更现实的利好。来自龙湖的消息显示，锦宸天街将有望于2021年年底前开业运营。

　　 　　回溯5年，由于大丰片区现有住宅普遍定位于刚需，造成区域内多以90-120㎡的中小户型电梯高层为主。改善产品特别是洋房在区域内成为稀有品。

　　 　　龙湖·天鉅的天街洋房的问世，是继同区域售罄的龙湖听蓝湾之后的再一次洋房补货，同时，占地81亩的小区，整体容积率2.5，抛开商业部分，留给住宅的容积率，比听蓝湾更加低密；再配以锦宸天街的加码，让龙湖·天鉅的洋房更具生活便捷性和产品附加值。

　　 　　天街+洋房，这两个龙湖旗下的很大IP，就如同自带流量的“超级英雄”，在过去相当长的时间里，各自上演着各自的传奇。

　　 　　而这一次当他们再度联手时，就好比今天的《复仇者联盟》，在断档多年之后“再度携手上映”，让人充满期待和小确幸。

　　 　　很好的不同之处在于，在历经长达5年的楼市洗礼之后，如今的龙湖天街洋房，似乎在市场上已难觅对手——稀缺，成为龙湖这两个强强联手的超级大英雄身上烙下的很大印记。